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17.11.2021 Pflegeimmobilien: Chancen als Renditeobjekt und zur Altersvorsorge versus Risiken durch Insolvenz
Information

Es gibt Angebote zum Kauf von Wohnungen in Altenheimen. Sie werden Pflegeimmobilien genannt. Die Altersgruppe 67 plus wird ab 2022 22 Prozent der Bevölkerung betragen, das sind ca 20 Millionen Menschen.

Es besteht daher ein großer Bedarf an Immoblien, die von Menschen dieser Altersgruppe bewohnt werden können - etwa in Pflegeheimen oder Wohnungen mit angeschlossener Pflegemöglichkeit- je nach Bedarf.

Auch für Anleger verspricht eine Investition in Pflegeimmobilien eine gute Rendite aus den  Mieteinnahmen oder der Wertsteigerung der Immobilie. 
Es gibt auch Modelle, bei denen Anleger neben einer (versprochenen) Rendite das Recht bekommen, bei Eigenbedarf selbst in das Pflegeheim einziehen zu können- ohne lange Wartezeit. 

Welche Risiken bestehen?

1. Einkaufspreis zu hoch
Der Einkaufspreis der Immobilie darf nicht weit über dem "Marktpreis" oder Verkehrswert liegen. Wenn man heute manchmal die Preisvorstellungen der Verkäufer mitbekommt, dann zweifle ich, wann sich dieses Investment rechnen soll.
Was vor 5 Jahren X Euro pro Quadratmeter gekostet hat, kostet heute teilweise 2 mal X. Vergleichen hilft daher.

Das Gesamtprojekt, in das Sie einen Teil investieren, muss eine ausreichende Größe haben. 
Unter 100 Plätzen kann etwas schwer rentabel organisiert werden.

Tipp: Daher müssen auch die Immobilienpreise von Bestandsimmobilien und normale Bestandsmieten betrachtet werden und nicht nur die Preisvorstellungen und Angaben der Verkäufer von künftig erzielbaren Mieten. Der Kaufvertrag selbst sollte von einem Rechtsanwalt geprüft werden.


2. Insolvenz des Betreibers
Wenn der/die Käufer/in einen langfristigen Pachtvertrag mit einem Betreiber erhält, stellt sich die Frage, ob Betreiber und Verkäufer ein Unternehmen sind. 
Oft ist die Betreibergesellschaft ein neu gegründete (kleine) Gesellschaft.
Wenn Sie jetzt über Jahre bestimmte Mieteinnahmen garantieren soll, die nicht mehr erzielbar sind, kann die Betreibergesellschaft in die Insolvenz geraten.
Die Garantie dieser Gesellschaft wäre in diesem Fall nichts mehr wert. Die tatsächlichen Mieten können dann unter Umständen viel geringer sein.
Wenn man die Wohnung allerdings finanzieren müsste und die Zinsen steigen würden, ist die Hälfte der geplanten Mieteinnahmen vielleicht nicht mehr ausreichend.

Tipp: Also Augen auf bei den Garantien. Von wem werden Sie gestellt?
Wer soll der Betreiber des Pflegeheims sein und ist dieser angesehen und wirtschaftlich stark?

3. Instandhaltungskosten 
Die Instandhaltungskosten sind oft sehr hoch, gerade wenn die Reparaturen an den Immoblilien beginnen.  Sie müssen ausreichend hoch einkalkuliert werden.
Wenn dies nicht erfolgt, ist das Investment langfristig keine Freude, sondern kann zum bösen Erwachen führen.

Tipp: Auf eine solide Planung und Kalkulation der Instandhaltungskosten achten. Dies muss notfalls ein Fachmann überprüfen. Auf die Prospekte allein sollte man sich nicht verlassen.

4. Gesetzliche Auflagen
Pflegeimmoblien unterliegen besonderen Anforderungen an die Ausstattung und Konzeption.
Diese beruhen meist auf gesetzlichen Vorgaben, die sich ändern können. 
Schnell kann es sein, dass die Aufzüge anders gestaltet werden müssen oder andere Schutzmaßnahmen erforderlich werden. 
Das kostet Geld. 
Wer bezahlt das? 
Wie sind die Nachforderungen in dem Kaufvertrag geregelt? Gibt es Grenzen der Nachschusspflicht?

Wir kennen Fälle, in denen zum Beispiel die anteiligen Sanierungskosten der Tiefgarage den Wert der Wohnung erheblich beeinträchtigen und einen Verkauf dadurch stark behindern. 

Sie haben Fragen oder wollen sich beraten lassen?
Wir unterstützen Sie gerne.

Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt 
Kulzer@pkl.com
0351 8110233 

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Verfasser: Hermann Kulzer Rechtsanwalt und Master of business and administration (Sozialmanagement)
 
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