Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist ein Verfahren, bei dem das Eigentum an einem Grundstück auf einen neuen Erwerber übertragen wird, um die Forderungen eines Gläubigers zu befriedigen. Die Zwangsversteigerung setzt voraus, dass der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner hat, der die Zwangsvollstreckung in das Grundstück erlaubt. Der Titel muss dem Schuldner zugestellt werden, damit er von der Zwangsvollstreckung Kenntnis erlangt und sich dagegen wehren kann. 

Die Zustellung erfolgt in der Regel durch Übergabe an den Schuldner oder einen Empfangsberechtigten. Wenn dies nicht möglich ist, kann eine Ersatzzustellung nach § 180 ZPO erfolgen, indem das Schriftstück in den Briefkasten oder die Wohnung des Schuldners eingelegt wird oder an einen Nachbarn oder Hausbewohner übergeben wird. Die Ersatzzustellung setzt voraus, dass der Zusteller vergeblich versucht hat, den Schuldner oder einen Empfangs-berechtigten anzutreffen, und dass er dies in einem Zustellungsversuch vermerkt hat. 

Die öffentliche Zustellung nach § 185 ZPO kann nur durchgeführt werden, wenn die Zustellung an den Schuldner oder einen Empfangsberechtigten unmöglich oder unverhältnismäßig erschwert ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Schuldner unbekannt verzogen ist oder sich im Ausland aufhält. Die öffentliche Zustellung erfolgt durch Niederlegung des Schriftstücks bei der Geschäftsstelle des Gerichts und durch Bekanntmachung in einem öffentlichen Blatt oder im Internet.

Die Zustellung im Ausland ist nicht generell unmöglich oder besonders erschwert, sondern hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Wenn das Land, die Stadt und die Straße des Empfängers bekannt sind, kann die Zustellung durch Postdienste nach Art. 14 EuZVO erfolgen, sofern dies nach dem Recht des Empfangsstaats zulässig ist. Dies ist z.B. in Spanien der Fall. Die Zustellung durch Postdienste soll durch Einschreiben mit internationalem Rückschein oder mittels eines gleichwertigen Nachweises bewirkt werden, um den Zeitpunkt und den Inhalt der Zustellung zu belegen. Die Zustellung gilt als bewirkt, wenn der Empfänger das Schriftstück entgegennimmt oder verweigert. Die Zustellung im Ausland kann aber auch unverhältnismäßig erschwert sein, wenn z.B. der Empfänger sich häufig an wechselnden Orten aufhält, die Postzustellung in dem Empfangsstaat unzuverlässig ist oder der Empfänger die Annahme des Schriftstücks verweigert, weil es nicht in einer Sprache abgefasst ist, die er versteht. In diesen Fällen kann die Zustellung durch Übermittlungs- und Empfangsstellen nach Art. 4 ff. EuZVO erfolgen, bei der das deutsche Gericht das Schriftstück dem zuständigen ausländischen Gericht übermittelt, das dann die Zustellung nach dem jeweiligen Landesrecht veranlasst. Die Zustellung durch Übermittlungs- und Empfangsstellen kann auch von der klagenden Partei beantragt werden, wenn sie eine schnellere oder sicherere Zustellung erwartet. Die Zustellung im Ausland kann nicht mit der Zustellung an einen Ort, der auf einem Berg in Deutschland liegt, verglichen werden, weil es sich um unterschiedliche Rechtsordnungen handelt. Die Zustellung im Inland richtet sich nach den §§ 166 ff. ZPO, die eine Zustellung durch Übergabe an den Empfänger oder einen Empfangsberechtigten, eine Ersatzzustellung oder eine öffentliche Zustellung vorsehen. Die Zustellung im Inland ist grundsätzlich einfacher und schneller, weil sie nicht von völkerrechtlichen Vereinbarungen oder dem Recht des Empfangsstaats abhängt. Die Zustellung im Inland kann aber auch erschwert sein, wenn z.B. der Empfänger unbekannt verzogen ist oder sich der Zustellung entzieht.

Nachdem der Titel mit Klausel dem Schuldner zugestellt wurde, muss der Gläubiger einen Antrag auf Zwangsversteigerung bei dem zuständigen Vollstreckungsgericht stellen. Das Vollstreckungs-gericht erlässt dann einen Beschlagnahmebeschluss, der das Grundstück des Schuldners für die Zwangsvollstreckung beschlagnimmt. 

Der Beschlagnahmebeschluss muss dem Eigentümer zugestellt werden, damit er von der Beschlagnahme seines Grundstücks erfährt und sich dagegen wehren kann. Die Zustellung erfolgt nach den gleichen Regeln wie bei der Zustellung des Titels mit Klausel. Das Gericht muss für eine ordnungsgemäße Zustellung alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um den Eigentümer oder einen Empfangsberechtigten zu erreichen. Das Gericht darf keinen Zustellungsvertreter einsetzen und gar keine Zustellung versuchen, da dies gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verstoßen würde.

Das Vollstreckungsgericht darf sich nicht auf einen fruchtlosen Vollstreckungsversuch in einem anderen Verfahren berufen, um die Zustellung zu umgehen. Dies wäre eine unzulässige Verkürzung des Zustellungsverfahrens, die dem Schuldner die Möglichkeit nehmen würde, sich gegen die Zwangsvollstreckung zu verteidigen. Das Vollstreckungsgericht muss in jedem Verfahren die Zustellung nach den gesetzlichen Vorschriften durchführen oder zumindest versuchen.

Die Folgen, wenn das Gericht weder eine Zustellung noch eine Zustellung an das Postfach unternahm, sind, dass die Zwangsversteigerung unwirksam ist. Die Zustellung ist eine notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Zwangsvollstreckung, da sie dem Schuldner die Kenntnis und die Möglichkeit zur Rechtsverteidigung verschafft. Wenn das Gericht die Zustellung unterlässt oder nicht ordnungsgemäß durchführt, liegt ein Verfahrensfehler vor, der zur Aufhebung der Zwangsversteigerung führen kann.

Eine Zustellung an einen vom Gericht eingesetzten Zustellungsbevollmächtigten kann erfolgen, wenn die Partei keinen allgemeinen oder für bestimmte Angelegenheiten bestellten Bevollmächtigten hat oder dieser nicht erreichbar ist. Das Gericht muss vorher eine Zustellung an die Partei oder einen Empfangsberechtigten versucht haben, es sei denn, dies ist unmöglich oder unverhältnismäßig erschwert. Der Zustellungsbevollmächtigte muss prüfen, ob er überhaupt notwendig ist, d.h. ob die Partei oder ein anderer Bevollmächtigter nicht doch erreichbar ist. Er muss die Zustellung an die Partei oder einen anderen Bevollmächtigten nachholen, sobald dies möglich ist.

Ich hoffe, diese Ausführungen zeigen, wieviele Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Zwangsversteigerung erfüllt sein müssen.
Wenn Sie zu Ihrem speziellen Fall mehr rechtliche Ausführungen erhalten möchten, können Sie mich gerne kontaktieren und beauftragen. 

MIt freundlichen Grüßen

Hermann Kulzer MBA Fachanwalt

• [Zustellung im Ausland - Europäisches Justizportal]
• [Verordnung (EG) Nr. 1393/2007 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über die Zustellung gerichtlicher und außergerichtlicher Schriftstücke in Zivil- oder Handelssachen in den Mitgliedstaaten (Zustellung von Schriftstücken) und zur Aufhebung der Verordnung (EG) Nr. 1348/2000 des Rates]