Grundsätzlich ja: Auch wenn die Vermieterin zugleich Gesellschafterin der GmbH ist, kann ihr Vermieterpfandrecht zustehen – entscheidend sind die normalen Voraussetzungen (Mietforderungen, pfändbare Sachen der Mieterin, eingebracht in die Räume). 

Einschränkungen ergeben sich häufig praktisch über Eigentumsfragen (Leasing/Eigentumsvorbehalt) und in der Insolvenz (insbesondere zeitliche Grenzen und Verwertung über Verwalter/Sachwalter).

Kurz-Sachverhalt 
Ich vermiete gewerblich genutzte Räume an eine GmbH, zu der ich gesellschaftsrechtlich verbunden bin. Es bestehen Miet-/Nebenkostenrückstände. In den Mieträumen befinden sich Gegenstände/Anlagen, die von der GmbH genutzt werden. Ein (vorläufiges) Insolvenz- bzw. Eigenverwaltungsverfahren steht im Raum/ist anhängig. Es wird die Auffassung vertreten, eine „gesellschafternahe“ Miete sei „darlehensgleich“ und deshalb bestehe kein Vermieterpfandrecht.

Meine Fragen

1. Entsteht ein Vermieterpfandrecht auch bei gesellschafternaher Vermietung grundsätzlich wie üblich?

2. Welche Forderungen sind umfasst (Kaltmiete, Nebenkosten, Energie/Abrechnungsposten, Nebenforderungen)?

3. Welche insolvenzrechtlichen Grenzen gelten (insbesondere zeitliche Begrenzungen/Abgrenzung Alt- vs. Neuforderungen)?

4. Führt eine Einordnung als „darlehensgleich“ / nachrangig tatsächlich zum Wegfall des Pfandrechts – oder betrifft das nur Rang/Anfechtung und ggf. ungesicherte Teile?

5. An welchen Gegenständen kann sich das Pfandrecht überhaupt festmachen (Eigentum der GmbH vs. Leasing/Eigentumsvorbehalt; Einbringung; Pfändbarkeit)?

6. Wer darf im Verfahren verwerten (Eigenverwaltung/Sachwalter/Verwalter), welche Kostenabzüge sind üblich und wie wirkt sich das auf die Quote aus?

7. Welche Sicherungsmaßnahmen sind empfehlenswert, damit das Pfandrecht nicht praktisch ins Leere läuft (Inventarisierung, Nachweise, Umgang mit Entfernen/Abtransport)?