TOD IM ALTBAU. 

Am 9. Januar 2026 berichtete die Sächsische Zeitung über den tragischen Tod des 86-jährigen Malers Dieter Kecke, der Ende Dezember in seinem Fachwerkhaus im Kurort Hartha (Ortsteil von Tharandt) ums Leben kam – und mit dem Brand verlor sich auch ein großer Teil seines Lebenswerks.

Der Fall steht beispielhaft für eine Situation, die wir in der Praxis häufig sehen: 

Ältere Menschen leben allein in großen, sanierungsbedürftigen Häusern – und irgendwann wird das Ganze zu viel. Nicht aus mangelndem Willen, sondern weil Anforderungen, Technik, Kosten und Entscheidungen sich über Jahre aufstauen.

Wir arbeiten in einem Team von 3 Experten und kümmern uns um OPTIMALE VERHÄLTNISSE FÜR SIE. 

Ältere Eigentümerinnen und Eigentümer wohnen nicht selten allein in großen, sanierungsbedürftigen Immobilien. Häufig gilt gleichzeitig:

• ein Umzug in ein Heim kommt nicht in Betracht

• Sanierung ist finanziell oder organisatorisch nicht zu stemmen

• Vermietung (oder „fremde“ Personen im Haus) wird abgelehnt oder erscheint zu kompliziert

• große Teile des Hauses stehen leer; der bewohnte Teil ist oft nicht mehr altersgerecht (z. B. Bad/Dusche, Treppen, fehlende Barrierefreiheit)

• zusätzlich: Erb- oder Miteigentumsstreitigkeiten blockieren Entscheidungen

Gerade bei Immobilien bedeutet Streit oder Stillstand oft Substanzverlust, Wertverlust und steigende Kosten – und menschlich: Überforderung, Vereinsamung und Sicherheitsrisiken.

Statt „Verkaufen oder Behalten“ braucht es zunächst einen realistischen Optionsraum. Je nach Objekt und Beteiligten kommen u. a. in Betracht:

• Objektzustand und Möglichkeiten erfassen (Nutzung, Sicherheit, Brandschutz Instandhaltungs-/Sanierungsbedarf)

• Teilung / Aufteilung (z. B. Einheitenbildung, WEG-Aufteilung, Realteilung)

• Ausbau / Umnutzung (z. B. Einliegerbereich, Erdgeschoss-Wohnen, Bad-Umbau)

• Teilvermietung / Teilverkauf

• Grundstücksteilung (wenn planungsrechtlich und tatsächlich möglich)

• Gemeinschaftsmodelle, z. B. Wohngemeinschaften Gleichbetroffener: mehr Miteinander, weniger Alleinsein, besser organisierbare Unterstützung (z. B. gebündelte Pflege/Alltagshilfe)

Damit solche Optionen nicht Theorie bleiben, müssen sie baulich machbar, rechtlich umsetzbar und zwischen den Beteiligten konsensfähig sein. Genau hier setzt unser Dreiklang an.

1. Architektin: Erfassung von Zustand, Optionen, Wert und Kosten (Nutzung, Umbau, Teilung, Vermietung, Verbesserung der Barrierefreiheit)

2. Rechtsanwalt / Wirtschaftsmediator: Rechtlicher Check der Optionen und rechtliche Beratung und Begleitung(z. B. Teilbarkeit des Objekts, Grundstücksteilung, WEG/Einheitenbildung, Vermietung, Absicherung, Verträge, Risiken und Umsetzbarkeit)

3. Diplompsychologin (Klärungshelferin): Bedenken ermitteln und klären, Moderation und Begleitung zur Einigung (Interessen klären, Gespräche strukturieren, Konflikte deeskalieren, Vereinbarung tragfähig machen)

So entsteht aus einem Streit- oder Überforderungsthema ein umsetzbarer Plan.

Wichtig vorab: Solche Lebenslagen sind selten „selbst verschuldet“. Oft fehlt schlicht ein tragfähiger Weg. Typische Schritte, die Risiken senken und das Leben im Alter deutlich erleichtern können:

• Rauchwarnmelder/Brandschutzbasis, Beleuchtung, Fluchtwege

• Fachcheck von Elektrik/Heizung/Ofen (Altbau-Risikofelder)

• Notruf- und Schlüsselregelung (Hausnotruf, Vertrauensperson mit Zugang)

• bewohnbaren Kernbereich definieren (kurze Wege, ideal im EG)

• Bad/Dusche als Priorität (rutschfest, Haltegriffe, besser erreichbar)

• leere/unsichere Gebäudeteile konsequent stilllegen oder nur als Lager nutzen

• Teilvermietung (abgeschlossene Einheit/Einliegerwohnung)

• „Wohnen gegen Hilfe“ (Unterstützung im Alltag)

• Senioren-WG / WG Gleichbetroffener: nicht allein, gegenseitige Unterstützung

• Modelle wie Verkauf mit Wohnrecht/Nießbrauch oder Leibrente prüfen

• Einheitenbildung/Teilverkauf oder Vermietung zur dauerhaften Entlastung

• Zustand, Sanierungsbedarf, Nutzungsmöglichkeiten

• Teilungs-/Umbauoptionen realistisch bewerten (statt über Annahmen zu streiten)

• klare Regeln zu Nutzung, Kosten, Verantwortung, Vollmachten

• Blockaden vermeiden (Stillstand, Teilungsversteigerung, jahrelange Verfahren)

• digitale Sicherung wichtiger Unterlagen/Werke

• Auslagerung eines Teils an einen sicheren Ort

• Übergabe-/Nachlassplanung (wer soll was erhalten, wohin soll es gehen)

Kernpunkt: Handlungsfähigkeit entsteht, wenn man Sicherheit, Machbarkeit und Einigung zusammendenkt – statt nur einzelne Aspekte zu betrachten.

In vielen Konstellationen lässt sich die Unterstützung aus den Erlösen einer Teilvermietung oder eines Teilverkaufs finanzieren – also aus Maßnahmen, die zugleich entlasten und Handlungsspielraum schaffen.

Weitere Experten gesucht: 

Wenn Sie Teile Ihres Objekts verkaufen wollen, braucht es manchmal noch andere Experten:
Makler, Steuerberater, Notar, Energieberater, Hausverwalter, Baufirma.

Wir kennen Fachleute, sind aber immer an weiteren Experten für Kooperationen interessiert. 

•  Kontakt

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Kontakt: Hermann Kulzer 
Rechtsanwalt
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