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| 25.10.2010 |
Scheidung: Was passiert mit der gemeinsamen Haus? |
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Scheidung: Was passiert mit der gemeinsamen Haus?
Eine Scheidung verursacht bei Vorhandensein eines Hauses oft erhebliche Probleme
- im schlimmsten Fall kann es beide Eheleute in die Insolvenz stürzen.
Eine Kündigung des Finanzierungskredits und die zwangsweise Verwertung des Hauses sollte vermieden werden. Der Einsatz eines Mediators kann hierzu Hilfestellung leisten.
Nachfolgend einige rechtliche Informationen.
1. Wer nutzt, der zahlt Nutzungsgeld?
Es bleibt den Ehegatten überlassen, übergangsweise eine einvernehmliche Regelung dahingehend zu finden, wer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben darf.
Derjenige, der aus dem gemeinsam Haus auszieht, kann ein Nutzungsentgelt von demjenigen verlangen, welcher in der Immobilie verbleibt.
Der Vorteil, den derjenige dadurch hat, dass er in der gemeinsamen Immobilie verbleibt, kann auf verschiedene Art und Weise ausgeglichen werden:
- Zahlung eines Geldbetrages an den aus dem Haus Ausgezogenen gezahlt werden.
- Ausgleich Wohnvorteil mit Unterhaltsanspruch der Kinder und Ehegatten durch Ermittlung des Wohnwertes
- Verreichung Wohnwert mit ggf. bestehenden Zins- und Tilgungsleistungen desjenigen, der in der Immobilie verbleibt.
Hinweis: Der Wohnwert wird bei dem Verbleibenden bedarfsmindernd fiktiv wie eigenes Einkommen angerechnet.
2. Wie berechnet man den Wohnwert?
Vom Zeitpunkt des Getrenntlebens an, bis zur Rechtskraft der Scheidung entspricht der Wohnwert dem persönlichen Wohnbedarf desjenigen, der in der Immobilie verbleibt.
Beispiel: Die Ehegatten, die drei gemeinsame Kinder haben, lassen sich scheiden.
Sie haben zuvor ein Haus mit 200 qm bewohnt. Die Frau verbleibt allein in dem Haus, der Mann zieht mit den Kindern aus. Die Immobilie hat einen ermittelten Marktwert von 1.500,00 EUR. Hierbei ist der Wert der Kaltmiete zu Grunde zu legen. Der Frau ist nun nicht bei der Berechnung ihres fiktiven Einkommens der Wert von 1.500,00 EUR anzurechnen, sondern vielmehr muss ermittelt werden, welchen sie als Einzelperson entsprechend ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen hätte.
Hinweis: Nach der Scheidung wird dem im Haus Verbleibenden der ortsübliche Wert der Kaltmiete als Einkommen zugerechnet. Im obigen Beispiel würde das bedeuten, dass dem Mann 1.500,00 EUR einkommenserhöhend angerechnet werden.
3. Regelungen bei Auszug: wann muss wer bezahlen?
Verbleibt die Frau mit den gemeinsamen Kindern in der Immobilie und zieht der Ehemann aus, so kann das Haus oder die Wohnung oft nicht wirtschaftlich verwertet werden.
Auch das Kapital, welches in das Haus investiert wurde, ist auf unbestimmte Zeit unverwertbar, wenn der Verbleibende den Ausgezogenen nicht ausbezahlen kann.
Hinweis: Für diesen Fall empfiehlt sich eine Vereinbarung, in welcher Sie gemeinsam einen Zeitpunkt festlegen, ab dem die Immobilie verkauft werden, so dass die Nutzung folglich befristet ist. Mögliche Zeitpunkte wären z.B. wenn die gemeinsamen Kinder einen Schulabschnitt beendet haben und ein Schulwechsel bevorsteht oder wenn die Ausbildung beendet ist.
Gemeinsam muss eine Regelung getroffen werden, wer die laufenden Kosten der Immobilie zu tragen hat und wie dies unter Umständen verrechnet werden kann.
Empfehlenswert ist es, in einer schriftlichen Vereinbarung festzulegen, dass beide Partner ab einem bestimmten Zeitpunkt notariell und unwiderruflich ihre Zustimmung zum Verkauf der Immobilie vorab erteilen. Die notarielle Form ist erforderlich, da die Vereinbarung ansonsten nichtig ist. Die Vorbereitung kann von einem Rechtsanwalt/Mediator vorgenommen werden
4. Wer trägt die Kosten der Instandhaltung des Hauses?
Zu den Kosten der Instandhaltung gehören Kosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen (Heizungsreparatur) und keine Wertsteigerung darstellen.
Sofern die Ehegatten Miteigentümer des Hauses sind, haften sie hälftig für die Instand-haltungskosten.
Sofern nur einer der Ehegatten über laufendes Einkommen oder Vermögen verfügt, um teuere Reparatur bezahlen zu können, empfiehlt es sich, dass dieser die Reparatur zunächst finanziert, sich die Kosten dann aber zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt, bzw. bei der später erfolgenden Vermögensauseinandersetzung verrechnet.
Einfache Instandhaltungsarbeiten, wie z.B. die Dichtungsfugen nachbessern obliegen allein demjenigen, der in der Immobilie verbleibt. Er kann hierfür auch keine Entschädigung verlangen.
5. Was passiert mit den Forderungen der Bank auf Zins und Tilgung?
Für die Frage, wer die Zinsen und Belastungen der Immobilie zu tragen hat, ist zwischen verschiedenen Fallkonstellationen zu unterscheiden.
a. Ein Ehegatte ist Alleineigentümer und alleiniger Schuldner der Kredite
Hier haftet der Eigentümer alleine für den Kredit. Ein Regressanspruch besteht nicht, weil er die Zahlungen im eigenen Interesse leistet. Seine Belastungen sind aber bei der Unterhaltsberechnung zu berücksichtigen.
b. Ein Ehegatte ist Alleineigentümer, aber beide Ehegatten sind Schuldner der Kredite
Als Beispiel soll der Fall gelten, in dem der Alleineigentümer eine Immobilie vererbt oder geschenkt bekommen hat. Beide Ehegatten haben sodann einen gemeinsamen Kredit zum Umbau der Immobilie aufgenommen.
In einer solchen Konstellation ist dem Eigentümer des Hauses der Kredit alleine zugeflossen. Daher ist er auch verpflichtet, nach der Trennung den Kredit alleine abzuzahlen. Derjenige, der nicht der Eigentümer ist, hat einen Freistellungsanspruch gegenüber seinem Ehegatten.
c. Ein Ehegatte ist Alleineigentümer, der andere Ehegatte ist Schuldner der Kredite
In einem solchen Fall ist der Kreditnehmer verpflichtet, den Kredit allein abzubezahlen. Ein Ausgleich kann im Rahmen des Zugewinnausgleichs und der Vermögensauseinandersetzung erfolgen. Es liegt hier eine Zuwendung des einen Ehegatten an den anderen vor. Es können jedoch gesonderte Regelungen bei der Kreditaufnahme getroffen werden.
Durch Hilfe eines Mediators können die wesentlichen Eckpunkte der vorstehenden Punke abgearbeitet und Vereinbarungen getroffen werden.
Es sollte das Interesse beider Parteien sein, alle Verbindlichkeiten zu tilgen und einen möglichst hohen Überschuss zu erzielen, der dann aufgeteilt werden kann.
Kulzer MBA
Rechtsanwalt, Mediator
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Dresden, Berlin
kulzer@pkl.com
www.schlichten-ist-besser.de
www.pkl.com
zusätzlicher Fragenkatalog:
Scheidungsantrag: ja nein- wann- durch wen?
Trennung auf Zeit oder übergangsweise?
Umgang Kinder
Laufender Unterhalt
Nutzung Haus: wer ist wann und wie im Haus oder nicht?
Trennung von Tisch und Bett:
Was passiert mit Wäsche; was passiert Essen
Perspektive Haus: Zeitfenster, Verwertung, Verkauf
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| Verfasser: Hermann Kulzer MBA Rechtsanwalt Mediator |
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