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| 29.11.2010 |
Insolvenz des Vermieters: was passiert mit den Rechten des/der Grundpfandgläubigers/in |
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Sachverhalt:
Der Schuldner S hat eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Die Wohnung ist finanziert bei der X-Bank. S möchte zur Vermeidung eines Insolvenzverfahrens den Gläubigern einen außergerichtlichen Schuldenregulierungsvorschlag unterbreiten. bei dem die Gläubiger besser gestellt werden als bei Durchführung des Insolvenzverfahrens.
Frage: Wie werden die Mieten im Insolvenzverfahren berücksichtigt?
Antworten:
1. Der/die Grundpfandgläubiger/in ( hier: X-Bank) hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, aus den Einkünften des Grundstücks vor den persönlichen Gläubigern befriedigt zu werden(§ 1123 BGB; BGH 9.11.2006 IX ZR 133/05 ZIP 2007, 35 = ZInsO 2006, 1321).
2. Die Grundschuldhaftung begründet bereits ex lege und ohne Beschlagnahme ein gegenwärtiges Pfandrecht an den Miet-/Pachtforderungen, durch das ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO entsteht, vgl Uhlenbruck Insolvenzordnung § 129 Rnr. 121.
3. Der Grundpfandgläubiger kann mit dem Insolvenzverwalter eine Vereinbarung treffen zur Nutzung des Grundstücks und des Nutzungsentgelts.
4. Der Grundpfandgläubiger kann die Zwangsverwaltung beantragen- damit entzieht der Zwangsverwalter dem Insolvenzverwalter die Mieterlöse.
5. Ist über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet, so ist auf Antrag des Insolvenzverwalters die Einstellung der Zwangsverwaltung anzuordnen, wenn der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass durch die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine wirtschaftliche Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert wird, § 153 b ZVG. Die Einstellung ist mit der Auflage anzuordnen, dass die Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse ausgeglichen werden, § 153b ZVG.Nachteile erwachsen dem Gläubiger, wenn der Zwangsverwalter durch Vermietung oder Verpachtung Nutzungen des Grundstücks erzielen würde, die bei Fortführung der Zwangsverwaltung laufende Zahlungen aus den Überschüssen ( §§ 155abs.2, 157, 158 ZVG)an den Gläubiger ermöglichen würden, Stöber Zwangsversteigerungsgesetz 19. Auflage 2009 § 153b Rdnr. 5.
Ergebnis:
Im Normalfall stehen die Mieten des Schuldners im Insolvenzverfahren dem Grundpfandgläubiger zu, der diese über die Zwangsverwaltung, kalte Zwangsverwaltung oder Nutzungsvereinbarung mit dem Insolvenzverwalter erhält.
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| Verfasser: Hermann Kulzer, MBA Fachanwalt für Insolvenzrecht |
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