Wie wird die Ausbietungsgarantie in der Literatur und Rechtsprechung beschrieben:

Mit einer Ausbietungsgarantie übernimmt der Garantiegeber die Gewähr dafür, daß der Gläubiger eines Grundpfandrechts bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks keinen Ausfall erleidet (vgl. Pecher in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Schuldrecht, Besonderer Teil, 2. Halbband, 2. Aufl., 1986, vor § 765 Rdnr. 14). Die Übernahme erfolgt durch Garantievertrag (vgl. Palandt, 51. Aufl., vor § 765 Rdnr. 20). Sie verstärkt die Sicherheit des (begünstigten) Grundpfandgläubigers, Befriedigung aus dem Grundstück (§§ 1147, 1191, 1192 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) zu finden und die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung auf Rückzahlung eines dem Grundstückseigentümer gewährten Darlehens zu verwirklichen. Die Erhöhung der Sicherheit des Grundpfandgläubigers ist der Zweck der Übernahme der Ausbietungsgarantie (vgl. Reichsgericht, Urteil vom 23. November 1917 III 213/17, RGZ 91, 213, 216, 217).

Abgrenzung:

Ausbietungsgarantie mit schwächerer Wirkung nur als handschriftliche Vereinbarung mit weniger Verpflichtungen.Garant sichert dem Gläubiger keinen Ausfall, bzw. Ersatz des Ausfalls zu oder daß ein Dritter ein bestimmtes Gebot abgibt und erfüllt.
http://www.ditmar-weis.de/aufsatz12.pdf


Ausfallgarantie
Möglich ist auch die Vereinbarung einer Ausfallgarantie. Hierbei wird der Garant den Gläubiger so stellen, als ob im Versteigerungstermin ein vorher vereinbartes Meistgebot erzielt worden wäre.

negatives Bietabkommen
Bei einem (negativen) Bietabkommen sprechen sich Bieter ab, kein Gebot einer bestimmten Höhe abzugeben. Ziel ist es, die Immobilie zu einem niedrigen Preis zu erwerben. Solche Bietabkommen können sittenwidrig sein.

Beispiel:

Ein Interessent möchte eine Immobilie im Versteigerungstermin für 180.000,00 € erwerben. Vor dem Termin schließen man einen Ausbietungsvertrag in welchem geregelt wird, dass der Interessent im Termin 180.000,00 € bietet, er aber bis zum Preis von z.B. 250.000,00 € mitbieten kann.
Die Gläubiger werden sich trotzdem mit 180.000,00 € befriedigt erklären. Somit hat dieser Interessent einen eindeutigen Vorteil im Versteigerungstermin.
Berechnung Mindestgebot: Es wird zu jedem Termin immer ein "geringstes Gebot" errechnet und bekannt gegeben. Das ist die absolute Untergrenze, bietet man darunter, ist das Gebot von Amts wegen als unzulässig zurückzuweisen und damit im Grunde "ungültig". Dies ist auch der Betrag, der später in bar gezahlt werden muss. Daneben kann es sein, dass Sie eingetragene Belastungen als bestehen bleibende Rechte übernehmen müssen. Diese Rechte werden bewertet. Der Kaufpreis setzt sich daher zusammen aus dem Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte. Beispiel: Verkehrswert: 200.000,-- € Bargebot = 70.000,-- € bestehen bleibende Rechte = 50.000,-- € "Kaufpreis" = 70.000 + 50.000 = 120.000,-- € Daneben gibt es "Wertgrenzen": Ist mit der Summe aus Bargebot und dem Wert der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht, dann darf das Gericht von Amts wegen den Zuschlag nicht erteilen (5/10-Grenze)! Daneben gibt es für den betreibenden Gläubiger die Möglichkeit, den 7/10-Antrag zu stellen: wenn mit dem abgegebenen Gebot + zu übernehmende Rechte 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht werden, kann der Gläubiger beantragen, dass Ihnen der Zuschlag nicht erteilt werden soll - dann muss das Gericht den Zuschlag ebenfalls "versagen". Beispiel: Verkehrswert = 200.000,- € Gebot (40.000,- €) + bestehen bleibende Rechte (50.000,- €) = 90.000,- € => Zuschlagsversagung von Amts wegen, da unter 5/10 oder

Muste Ausbietungsgarantier:

Verhandelt

zu Dresden                                                                                                     am 00.00.2011

vor dem unterzeichneten Notar

Dr. Muster

erschienen heute

Herr .............

dem Notar  von Person bekannt, der erklärte, zu handeln als alleiniger Geschäftsführer der XY GmbH, Straße 123, 123456 Musterstadt
(HRB 1234 AG  Dresden)

Die Frage des Notars nach einer Vorbefassung wurden von den Erschienenen nach Belehrung verneint.

Die Erschienenen baten sodann um Beurkundung des Nachfolgenden:

                                               Ausbietungsgarantievertrag

I. Vorbemerkung

Im Grundbuch von Musterhausen, Grundbuchamt Dresden, Grundbuchblatt X40

ist der Grundbesitz des/der XYZ GmbH Eigentümer des folgenden

Grundbesitzes eingetragen :

Gebäude und Freifläche
X Straße 123

Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen und belehrte eingehend über die damit § 21 Beurkundungsgesetz verbundenen Risiken, woraufhin der Erschienene gleichwohl auf sofortige Beurkundung bestand.

II. Ausbietungsgarantie

Die durch den Erschienenen vertretene Gesellschaft:

Firma XY GmbH - im folgenden (Garant) genannt - verpflichtet sich,  bei dem

1. Versteigerungstermin ein Gebot in Höhe von 70 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes abzugeben.

Bei einem 2. Versteigerungstermin ist das Garantie Gebot auf  50 % des angebenen Verkehrswertes beschränkt.

Erfüllt ein Ersteher des Grundbesitzes, sei es der Vertretene oder ein Dritter

seine sich aus dem Zuschlag ergebene Zahlungsverpflichtung nicht, erstreckt sich die Ausbietungsgarantie auch für das  folgende Wiederversteigerungsverfahren nach §§ 118, 128 ff:ZVG

1.
Wegen und in Höhe der vorerwähnten Euro 000.000.- unterwirft sich der Garant gegenüber der Gläubiger Bank oder sonstigen Finanzierern der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes bewegliches und unbewegliches Vermögen.

Der Notar wird angewiesen, auf jegliches Verlangen der Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, wenn dem  Notar nachgewiesen wird, dass in einem Versteigerungstermin weniger als die Euro Summe als im Garantievertrag geboten worden sind (auf die in dieser Urkunde behandelten Grundbesitze insgesamt). Der Notar belehrte über Abwicklungsprobleme, die daraus entstehen können, dass auf jeden Grundbesitz und auch auf jeden Miteigentumsanteil Einzelgebote erteilt werden können.

2.
Der Garant wird darüber belehrt, dass er im Zwangsversteigerungsverfahren auf Verlangen eines Berechtigten mindestens 10% des nach § 74a ZVG festgesetzten Wertes Sicherheitsleistung sofort im Termin zu zahlen hat.

3.
Gibt der Garant ein Höheres Gebot ab, als er nach diesem Vertrag abzugeben verpflichtet ist, so stehen ihm deswegen keine Einwendungen  oder Ansprüche, gleichgültig welcher Art, gegenüber seinen Gläubigern zu.

4.
Erfüllt der Garant die hier übernommene Verpflichtung nicht, ist der Garant gegenüber seinen Gläubigern zum Ersatz des dadurch erlittenen Schadens verpflichtet.

Ersteigert jedoch eine Gläubiger/in das Objekt gleich welcher Art auch immer selbst, so findet § 114 a ZVG im Verhältnis der Vertragsschließenden zueinander keine Anwendung.

Die Gläubiger/in gilt bei einem Zuschlag unter 7/10 im I. Gebot  des angegebenen Wertes nicht als über Ihr Meistgebot hinaus befriedigt; ein Wertausgleich ( Vorteilsausgleich) ist zwischen der oder den Gläubigern nicht durchzuführen.

5.
Die Gläubiger/in oder Gläubiger leisten keine Gewähr für Grundstücksgröße, Güte sowie Beschaffenheit des Grundstückes und der aufstehenden Baulichkeiten. Der Garant übernimmt das Grundstück aus der Zwangsversteigerung mit den Rechten und Pflichten, die jeder andere Dritte durch die Abgabe des Meistgebotes in einem Zwangsversteigerungsverfahren hat.

6.
Dem Garant ist bekannt, das die Gläubiger/in jederzeit bis zur Zuschlagsverkündung die Aussetzung des Zuschlags beantragen oder das Verfahren einstellen lassen oder den Versteigerungsantrag zurücknehmen kann, ohne das Ihm deshalb Ansprüche gegen die Gläubiger/in zustehen.

7.
Der Garant ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Gläubiger/in die Rechte aus dem Meistgebot abzutreten.

8.
Eine einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens ist auf die Ausbietungsgarantie ohne Einfluss.

9.
Die Kosten dieser Urkunde trägt der Garant. Die mit dem Vollzug und der Durchführung der Ausbietungsgarantie verbundenen Kosten, Steuern und Gebühren trägt ebenfalls der Garant

10.
Die Ausbietungsgarantie ist unwiderruflich befristet bis zum 31.03.2011 und kommt automatisch in Wegfall.

11.
Salvatorische Klausel

Sollten einzelne Bestimmungen dieser Urkunde unwirksam sein oder werden, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame zu ersetzen, die wirtschaftlich dem am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden gewollt haben.

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