Augen auf beim Hauskauf

Eigentumswohungen und Häuser sind seit der Finanzkrise gefragter denn je.
Der zu schnelle und ungeprüfte Erwerb kann aber aus verschiedenen Gründen zum Desaster werden. Die wesentlichen Gründe sind:

• falscher Standort
• falsche Größe
• Substanz nicht geprüft
• Kauf ohne Besichtigung (über 100.000 Schrottimmoblien wurden verkauft)
  
• Unterlagen nicht geprüft
• arglistige Täuschung, vgl. nachfolgende Ausführungen
• zu geringe Tilgung
  

1. Kauf unter Ausschluss der Haftung
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden die Gewährleistungsansprüche oft ausgeschlossen. Achtung!.
Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert, beispielsweise es werden Mietgarantien abgegeben oder der Verkäufer verschweigt arglistig einen ihm bekannten Mangel, beispielsweise, wenn trotz konkreter Fragen Mängel nicht angegeben werden.

Der Verkäufer muss immer dann aufklären, wenn eine ernsthafte Gefahr besteht, z.B. dass krebserzeugender Asbestzementstaub beim privat genutzten Kaufobjekts austritt.

Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.

BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 ( LG Lüneburg - 5 O 104/07 - Urteil vom 30. August 2007; OLG Celle - 8 U 203/07 - Urteil vom 7. Februar 2008)

• Aufklärung über wesentliche Mängel erforderlich:  BGH NJW 1971, 1799; BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460
• Muss ein neues Einfamlienhaus schon nach kurzer Zeit wegen Feuchtigkeitsschäden am Dach repariert werden, so kann der Eigentümer vom Bauunternehmer auch dann einen Ausgleich für die erlittene Wertminderung verlangen, wenn die Beseitigung des Mangels einwandfrei erledigt wurde. Denn wollte der Eigentümer sein Haus später verkaufen, so müsse er den behobenen Mangel offenlegen- und dafür im Regelfall einen geringeren Verkaufspreis akzeptieren, OLG Stuttgart, AZ 12U 74/10

• Erheblicher Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall - darf nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05;  LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160).

• Familie aus Saarland kauft Gebrauchtimmobilie. Wenige Monate nach Kauf gab es überall im Haus nasse Wände. Sachverständiger bestätigte, dass Mängel bereits beim Kauf vorgelegen haben müssen. Das Gericht bestätigt Anfechung des Kaufvertrages durch Käufer, weil Verkäufer eines Hauses verpflichtet sei, ungefragt über alle Mängel am Haus zu informieren, die für den Vertragsschluss wesentlich sind. Da er dies nachweislich nicht getan hat, lag arglistiges Verschweigen vor, vgl. Saarländisches Oberlandesgericht Az. 4 U 198/07-64.

• Wenn der Verkäufer den Mängel behoben hat und er glaubt, er müsse über den Mangel nicht aufklären, kann er sich nicht darauf berufen, wenn der Sanierungsversuch erkennbar zweifelhaft ist (BGH, NJW 1993, 1703). Insbesondere bleibt bei einer nicht fachgerechten Schadensbeseitigung die Aufklärungspflicht trotz Sanierungsversuches bestehen.

• Der Käufer muss nachweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat.

• Bei erfolgreicher Anfechtung muss sich der Käufer Abzüge für die erfolgte Eigennutzung anrechnen lassen (BGH V ZR 51/05).
  
  
• OlG München vom 19.04.2005 9U 3931/04: "Arglist im Sinne von § 638 Abs. 1BGB liegt dann vor, wenn der Unternehmer den Mangel als solchen wahrgenommen, seine Bedeutung als erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung erkannt, ihn aber dem Besteller pflichtwidrig nicht mitgeteilt hat. Arglist (und Vorsatz) setzen sich aus zwei Elementen zusammen: Wissen und Wollen. Viel Wissen kann wenig Wollen ausgleichen. Wer beispielsweise eine Porzellantasse im Bewusstsein fallen lässt, dass sie auf einem Steinboden aufschlagen wird, kann sich nicht darauf berufen, nicht gewollt zu haben, dass sie zerbricht. Die sichere Kenntnis des Mangels ist daher Voraussetzung der Arglist."
• Urteil des Kammergerichts Berlin vom 08.12.2005 AZ 4 U 16/05:
  Ein Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten kann auch darin bestehen, dass man sich unwissend hält. Der arglistige Verstoß ist nicht nur dann möglich, wenn man bekannte Mängel verschweigt. Ein Bauherr hatte sowohl seinen Bauuternehmer als auch den tätigen Architekten gesamtschuldnerisch auf Schadenersatz in Anspruch genommen, weil eine Bauausführung mangelhaft erstellt worden war, insbesondere Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit an allen an einem Mehrfamilienhaus erstellten Balkonen mangelhaft ausgeführt waren. Der Architekt hatte sich damit verteidigt, dass er keine Kenntnis von den fehlenden Isolierungsschichten hatte.
  Das Gericht stellt klar, dass gerade bei neuralgischen Punkten einer Gebäudeerstellung eine erhöhte Bauaufsichtspflicht eines Architekten besteht. Bei Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten handele es sich typischerweise um besonders schadenanfällige Arbeiten, so dass auch in diesem Fall eine erhöhte Bauaufsichtspflicht bestünde.
  Wird diese dann nicht fachgerecht ausgeführt, ist dem Architekten verwehrt sich darauf zu berufen, von Mängeln keine Kenntnis gehabt zu haben. Der arglistige Verstoß liegt insoweit darin, sich unwissend gehalten zu haben und die notwendigen Aufsichten nicht ausgeführt zu haben. Eine offenbarungspflichtige Unwissenheit aufgrund fehlender Bauüberwachungstätigkeit liegt nämlich nach Auffassung des Gerichtes nicht erst dann vor, wenn gar keine Bauüberwachung stattgefunden hat, sondern bereits auch dann, wenn hinsichtlich eines abgrenzbaren und besonders schadenträchtigen Teils der Baumaßnahmen gar keine Bauüberwachung vorgenommen wurde.
• BGH, Urteil vom 23.05.2002 VII ZR 219/01
  30jährige Haftung bei Anbringung einer fehlerhaften "Vollwärmeisolierung nach der Punkt-Wulst-Methode": Verwendet der Bauunternehmer bewußt abweichend vom Vertrag einen nicht erprobten Baustoff, so handelt er arglistig, wenn er den Auftraggeber treuwidrig hierauf und das mit der Verwendung dieses Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist. Ein Handwerker wurde damit beauftragt, an einer Hausfassade eine Vollwärmeisolierung anzubringen. Üblich war es ein Nylongitter in den Unterputz einzulegen. Stattdessen verwendete der Handwerker einen neuartigen Faserspachtel, der sich später als nicht gleichwertig herausstellte. Es traten Zugspannungen auf, die mit einem Gittergewebe unter dem Putz nicht entstanden wären. Im späteren Verlauf wurden Risse an der Fassade sichtbar. Der BGH stellt fest, dass ein neuer Baustoff, dessen Haltbarkeit noch nicht in der Praxis getestet wurde, ein Risiko darstellt. Der Handwerker hätte den Auftraggeber unbedingt darauf hinweisen müssen, schließlich hänge davon die Lebensdauer der Baumaßnahme ab. Auch wenn hier keine Absicht des Handwerkers vorlag und den Faserspachtel für gleichwertig gehalten habe hätte er seinen Auftraggeber eine so wichtige Information nicht vorenthalten dürfen und hat somit arglistig gehandelt. Wegen der Arglist war die Sache noch nicht verjährt.
• OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08: Kaufinteressenten müssen nach dieser Entscheidung bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins habe der Beklagte auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.
  Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall.
  Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris. Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt.

• den Mangel als in seiner Eigenschaft als Mangel wahrgenommen haben,
• erkannt haben, dass die Bedeutung des Mangels erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung ist und 
• den Mangel dem Bauherrn gleichwohl pflichtwidrig nicht mitgeteilt haben.

4. Zum Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten Käufers (BGB § 249, § 823):
a) Schadensersatz über Höhe der Beseitigungskosten?
Nach Rechtsprechung des BGH Urt. v. 24.3.2006 V ZR 173/05 erhielt ein Käufer des Hauses dessen Keller feucht war einen Betrag in Höhe von 85 000 € zugesprochen, obwohl die Beseitigung des Mangels viel weniger gekostet hätte.

b) BGH, Urteil vom 18. 1. 2011 - VI ZR 325/ 09; OLG Düsseldorf

5. Maßgebliche Normen
a) Grenzen des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses regelt § 444 BGB.
Danach kann der Verkäufer sich nicht mehr auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel des Kaufobjekts arglistig verschwiegen hat.
b) Feuchtigkeit im Keller stellt ein Mangel im Sinne des § 434 BGB dar.
c) Wenn der Käufer nicht zurücktreten möchte, muss er die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer geltend machen gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB- z.B vierwöchige Frist setzen.
d) Nach fruchtlosem Ablauf der Frist, kann man den Anspruch auf Minderung des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2 BGB durchsetzen. 
e) Gemäß § 438 I  Nr. 2 a BGB verjährt der Gewährleistungsanspruch in 5 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks (§ 438 II BGB).

Augen auf beim Hauskauf!
Bei Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt, Fachanwalt
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