I. Modernisierungsankündigung
Der Bundesgerichtshof hat zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung entschieden.
Sachverhalt:
Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB* auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Entscheidung:
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.
Gesetzestext: § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. …
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …
Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10
AG München - Urteil vom 15. Oktober 2009 - 472 C 13274/09;
LG München I - Urteil vom 23. Juni 2010 - 15 S 22014/09
II. Eigenbedarfskündigung
Wenn eine Immobilie erworben wird, die vermietet ist, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit den Eigenbedarf geltend zu machen und zu kündigen.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die zweithäufigste Kündigungsart, nach der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
1. Kurzdefinition Eigenbedarf
Der Vermieter möchte die ihm gehörende Wohnung künftig wegen einem berechtigten Interesse selbst nutzen oder durch eine nahe Angehörige nutzen lassen.
2. Geschützter Personenkreis
Die Räume müssen für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt werden.
Familienangehörige sind gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB alle Verwandten gerader Linie wie Eltern, Geschwister und Großeltern. Dazu gehören auch Haushaltshilfen, Aupair Mädchen und Altenpflegepersonal.
3. Form der Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der für das Mietverhältnis geltenden Kündigungsfristen kündigen.
Die Rechtsprechung hat erheblichen Anforderungen an die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung gestellt.
Das (schriftliche)Kündigungsschreiben sollte daher eine ausführliche Begründung des Eigenbedarfs enthalten:
a) Wer soll künftiger Nutzer sein?
b Verwandschaftsgrad bzw. Aufgabe
c) Name, Anschrift, Alter und Berufstätigkeit
d) aktuelle Wohnverhältnisse der Person, für die Eigenbedarf beantragt und Darstellung der unzureichenden Unterbringung
e) Darstellllung des veränderten oder zusätzlichen Wohnbedarfs oder der veränderten Verhältnisse z.B. nach Geburt Kind oder Behinderung oder Fahrzeit zum Arbeitsort.
4. Mängel von Eigenbedarfskündigungen
a) Treuwidriger Eigenbedarf
Die Gründe lagen bereits bei Abschluss des Mietvertrages vor.
b) Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf
Die Kündigung ist unzulässig.
c) Überhöhter Eigenbedarf
Sohn braucht 6 Zimmerwohnung.
d) Befristeter Eigenbedarf
e) Zweckverfehlung
Nicht angegebene Mutter nutzt Wohnung sondern Freund.
5. Rechte des Mieters
Gemäß §§ 574, 574 b BGB kann der Mieter seinen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung erklären, wenn es fraglich erscheint, ob die vom Vermieter vorgebrachten Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind oder vielmehr die Annahme besteht, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf besteht.
Im Widerspruchsschreiben muss der Mieterzu den vom Vermieter vorgebrachten Gründe umfassend Stellung nehmen. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf vor, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig. Als Schadensersatz kann der Mieter die Umzugs- und Renovierungskosten für die neue Wohnung verlangen.
6. Rechte der Vermieters
Wenn der Mieter zum Kündigungszeitpunkt nicht auszuzieht, muss der Vermieter, die Rechtsmäßigkeit seiner Kündigung durch Einreichung einer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht feststellen lassen. Wenn die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom Gericht bestätigt wird, kann der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt werden.
7. Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 ( Vorinstanzen: AG München, Urteil vom 7. Juli 2009 – 411 C 4159/0; LG München I, Urteil vom 24. November 2010 – 14 S 15600/09) eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen.
Sachverhalt: Die Beklagte ist Mieterin einer Einzimmerwohnung der Kläger in München. Mit Schreiben vom 29. April 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2 zum 31. Januar 2009. In dem Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass die Klägerin zu 2 nach Beendigung eines Auslandsstudienjahrs in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil die Kläger die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätten.
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB* enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
Dies ist vorliegend der Fall.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
8. Gesetzestext Auszug/ § 573 BGB
(1)Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.(…),
2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.(…)
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
III. Verwertungskündigung / Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09 (Vorinstanzen: AG Potsdam – Urteil vom 9. Oktober 2008 – 24 C 264/0; LG Potsdam – Urteil vom 23. Juli 2009 – 11 S 230/08) eine Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* getroffen.
Sachverhalt:
Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist.
Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.
Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.
IV. Kündigung des Vermieters bei unpünktlicher Mietzahlung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/10 ( Vorinstanzen: AG Wangen – Urteil vom 7. Juli 2009 – 4 C 90/09; OLG Stuttgart – Urteil vom 25. März 2010 – 13 U 136/09)
eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen.
Sachverhalt:
Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.
Entscheidung:
Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB* rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB** bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.
*§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
**§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) (…)
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
V. Schönheitsreparaturen
a) Müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde. BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06
b) Verjährung des Erstattungsanspruchs bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Bundesgerichtshof hat mitUrteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10 ( Vorinstanzen:AG Freiburg – Urteil vom 5. März 2010 – 6 C 4050/0; LG Freiburg – Urteil vom 15. Juli 2010 – 3 S 102/10)
eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.
Sachverhalt:
Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Entscheidung:
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB* enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.
*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
VI. Verspätete Übergabe der Mieträume
Der Vermieter ist , ab dem vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses, gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB verpflichtet, eine bezugsfertige Wohnung/Haus zur Verfügung zu stellen.
Bei schuldhaftem Verzug des Vermieters bezüglich der Übergabe der Mietsache liegt eine Teilunmöglichkeit und Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht vor.
Folge sind Schadensersatzansprüche gemäß §§ 283 Satz 1 i.V. m. §§ 275 Abs. 1, 280 Abs.1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1BGB.
Ersatzpflichtig sind sämtliche Verzögerungsschaden gemäß §§ 249 ff. BGB, das heißt, dass der Vermieter den Mieter so stellen muss, wie bei rechtzeitiger Leistung.
Der zu ersetzende Schaden gemäß § 252 BGB enthält auch den bei gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erzielenden entgangenen Gewinn. Der Mieter muss jedoch immer die Schadensminderungspflicht beachten.
Neben dem Schadensersatzanspruch besteht ein Minderungsanspruch gemäß § 536 BGB, bei dem § 536b Satz 3 BGB beachtet werden muss: Der Mieter muss sich seine Rechte bei Annahme vorbehalten.
Der Mieter hat ein Kündigungsrecht bei verspäteter Übergabe.
Für Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Kontakt:
RA Hermann Kulzer, pkl
kulzer@pkl.com
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