Schönheitsreparaturen sind Renovierungen.  Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkettboden, das Reinigen eines Teppichs oder die Renovierung des Kellers.

I. Gesetzliche Regelungen und Rechtsprechung

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Im Mietvertrag kann davon abgewichen werden und dem Mieter die Durchführung von Renovierungen aufgegeben werden.

Auch eine unrenovierten Wohnung kann auf Grund der Vertragsgestaltung bei Auszug zu renovieren sein. Eine zulässige Vereinbarung im Mietvertrag gilt als eine Hauptleistungspflicht des Mieters.

Die Rechte und Pflichten des Mieters und Renovierungsklauseln unterliegen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung einem Wandel.
Einige Klauseln in Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (Renovierungsklauseln) durch den Mieter sind unwirksam und benachteiligen den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB., z.B. Urteil vom 20.1.2010 - VIII ZR 50/09 und Urteil vom 18.2.2009 - VIII ZR 166/08. BGH-Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06: 

Eine zulässige Quotenklausel muss so beschaffen sein, dass der Mieter stets erkennen kann, dass er den Einwand der geringeren als der üblichen Abnutzung erheben kann. Zulässig sind Mietvertragsklauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Bedarf. Hierbei handelt es sich um Klauseln, die keine starren Fristen oder Termine für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Die Verpflichtung zur Renovierung ergibt sich erst bei einem "Renovierungsbedarf". Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist dann wirksam, wenn diese Regelung auch die zwischenzeitig während der Mietzeit erfolgten Schönheitsreparaturen berücksichtigt. Schließlich kann und soll der Mieter nur für die eigene Abnutzung herangezogen werden.

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Die Renovierung ist fachgerecht, das heißt in  "mittlerer Art und Güte" nach § 243 BGB zu leisten. Die Renovierungsarbeiten müssen nicht durch eine Fachfirma ausgeführt werden, vgl. BGH-Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09.

II. Vertragliche Rückgabeklauseln

In Rückgabeklauseln ist vertraglich geregelt, dass der Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgibt, der dem Vermieter die unmittelbare Weitervermietung ermöglicht. 

2. Rückgabe in vertragsgemäßen Zustand
Ist die Wohnung nicht stark abgewohnt, so genügt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in den festgelegten Fristen durchgeführt hat. Renovieren muss er vor Rückgabe der Mietsache nicht.
Die vertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen ist unwirksam bei Nennung starrer Fristen..

3. Rückgabe in ordnungsgemäßen Zustand 
Der Vermieter kann bei dieser Regelung im Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann verlangen, wenn er nachweist, dass er die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben hat.
Die Renovierungsklausel ist unwirksam, wenn sie starre Fristen hat.

4. Rückgabe im ursprünglichen Zustand
Diese Klausel im Mietvertrag bedeutet, dass nur solche Schäden beseitigt werden müssen, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind.

5. Rückgabe besenrein
In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung ordentlich durchkehren, grobe Verschmutzungen beseitigen und Spinnweben entfernen. Das Putzen der der Fenster ist nicht erforderlich.

6. Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Fristenplan. Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zu übergeben.
Diese Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.