Augen auf beim Hauskauf

Eigentumswohungen und Häuser sind seit der Finanzkrise gefragter denn je.
Der zu schnelle und ungeprüfte Erwerb kann aber aus verschiedenen Gründen zum Desaster werden. Die wesentlichen Gründe sind:

• falscher Standort
• falsche Größe
• Substanz nicht geprüft
• Kauf ohne Besichtigung (über 100.000 Schrottimmoblien wurden verkauft)
  
• Unterlagen nicht geprüft
• arglistige Täuschung, vgl. nachfolgende Ausführungen
• zu geringe Tilgung
  

1. Kauf unter Ausschluss der Haftung
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden die Gewährleistungsansprüche oft ausgeschlossen. Achtung!.
Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert, beispielsweise es werden Mietgarantien abgegeben oder der Verkäufer verschweigt arglistig einen ihm bekannten Mangel, beispielsweise, wenn trotz konkreter Fragen Mängel nicht angegeben werden.

Der Verkäufer muss immer dann aufklären, wenn eine ernsthafte Gefahr besteht, z.B. dass krebserzeugender Asbestzementstaub beim privat genutzten Kaufobjekts austritt.

Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.

BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 ( LG Lüneburg - 5 O 104/07 - Urteil vom 30. August 2007; OLG Celle - 8 U 203/07 - Urteil vom 7. Februar 2008)

• Aufklärung über wesentliche Mängel erforderlich:  BGH NJW 1971, 1799; BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460
• Muss ein neues Einfamlienhaus schon nach kurzer Zeit wegen Feuchtigkeitsschäden am Dach repariert werden, so kann der Eigentümer vom Bauunternehmer auch dann einen Ausgleich für die erlittene Wertminderung verlangen, wenn die Beseitigung des Mangels einwandfrei erledigt wurde. Denn wollte der Eigentümer sein Haus später verkaufen, so müsse er den behobenen Mangel offenlegen- und dafür im Regelfall einen geringeren Verkaufspreis akzeptieren, OLG Stuttgart, AZ 12U 74/10

• Erheblicher Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall - darf nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05;  LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160).

• Familie aus Saarland kauft Gebrauchtimmobilie. Wenige Monate nach Kauf gab es überall im Haus nasse Wände. Sachverständiger bestätigte, dass Mängel bereits beim Kauf vorgelegen haben müssen. Das Gericht bestätigt Anfechung des Kaufvertrages durch Käufer, weil Verkäufer eines Hauses verpflichtet sei, ungefragt über alle Mängel am Haus zu informieren, die für den Vertragsschluss wesentlich sind. Da er dies nachweislich nicht getan hat, lag arglistiges Verschweigen vor, vgl. Saarländisches Oberlandesgericht Az. 4 U 198/07-64.

• Wenn der Verkäufer den Mängel behoben hat und er glaubt, er müsse über den Mangel nicht aufklären, kann er sich nicht darauf berufen, wenn der Sanierungsversuch erkennbar zweifelhaft ist (BGH, NJW 1993, 1703). Insbesondere bleibt bei einer nicht fachgerechten Schadensbeseitigung die Aufklärungspflicht trotz Sanierungsversuches bestehen.

• Der Käufer muss nachweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat.

• Bei erfolgreicher Anfechtung muss sich der Käufer Abzüge für die erfolgte Eigennutzung anrechnen lassen (BGH V ZR 51/05).
  
  
• OlG München vom 19.04.2005 9U 3931/04: "Arglist im Sinne von § 638 Abs. 1BGB liegt dann vor, wenn der Unternehmer den Mangel als solchen wahrgenommen, seine Bedeutung als erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung erkannt, ihn aber dem Besteller pflichtwidrig nicht mitgeteilt hat. Arglist (und Vorsatz) setzen sich aus zwei Elementen zusammen: Wissen und Wollen. Viel Wissen kann wenig Wollen ausgleichen. Wer beispielsweise eine Porzellantasse im Bewusstsein fallen lässt, dass sie auf einem Steinboden aufschlagen wird, kann sich nicht darauf berufen, nicht gewollt zu haben, dass sie zerbricht. Die sichere Kenntnis des Mangels ist daher Voraussetzung der Arglist."
• Urteil des Kammergerichts Berlin vom 08.12.2005 AZ 4 U 16/05:
  Ein Verstoß gegen vertragliche Offenbarungspflichten kann auch darin bestehen, dass man sich unwissend hält. Der arglistige Verstoß ist nicht nur dann möglich, wenn man bekannte Mängel verschweigt. Ein Bauherr hatte sowohl seinen Bauuternehmer als auch den tätigen Architekten gesamtschuldnerisch auf Schadenersatz in Anspruch genommen, weil eine Bauausführung mangelhaft erstellt worden war, insbesondere Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit an allen an einem Mehrfamilienhaus erstellten Balkonen mangelhaft ausgeführt waren. Der Architekt hatte sich damit verteidigt, dass er keine Kenntnis von den fehlenden Isolierungsschichten hatte.
  Das Gericht stellt klar, dass gerade bei neuralgischen Punkten einer Gebäudeerstellung eine erhöhte Bauaufsichtspflicht eines Architekten besteht. Bei Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten handele es sich typischerweise um besonders schadenanfällige Arbeiten, so dass auch in diesem Fall eine erhöhte Bauaufsichtspflicht bestünde.
  Wird diese dann nicht fachgerecht ausgeführt, ist dem Architekten verwehrt sich darauf zu berufen, von Mängeln keine Kenntnis gehabt zu haben. Der arglistige Verstoß liegt insoweit darin, sich unwissend gehalten zu haben und die notwendigen Aufsichten nicht ausgeführt zu haben. Eine offenbarungspflichtige Unwissenheit aufgrund fehlender Bauüberwachungstätigkeit liegt nämlich nach Auffassung des Gerichtes nicht erst dann vor, wenn gar keine Bauüberwachung stattgefunden hat, sondern bereits auch dann, wenn hinsichtlich eines abgrenzbaren und besonders schadenträchtigen Teils der Baumaßnahmen gar keine Bauüberwachung vorgenommen wurde.
• BGH, Urteil vom 23.05.2002 VII ZR 219/01
  30jährige Haftung bei Anbringung einer fehlerhaften "Vollwärmeisolierung nach der Punkt-Wulst-Methode": Verwendet der Bauunternehmer bewußt abweichend vom Vertrag einen nicht erprobten Baustoff, so handelt er arglistig, wenn er den Auftraggeber treuwidrig hierauf und das mit der Verwendung dieses Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist. Ein Handwerker wurde damit beauftragt, an einer Hausfassade eine Vollwärmeisolierung anzubringen. Üblich war es ein Nylongitter in den Unterputz einzulegen. Stattdessen verwendete der Handwerker einen neuartigen Faserspachtel, der sich später als nicht gleichwertig herausstellte. Es traten Zugspannungen auf, die mit einem Gittergewebe unter dem Putz nicht entstanden wären. Im späteren Verlauf wurden Risse an der Fassade sichtbar. Der BGH stellt fest, dass ein neuer Baustoff, dessen Haltbarkeit noch nicht in der Praxis getestet wurde, ein Risiko darstellt. Der Handwerker hätte den Auftraggeber unbedingt darauf hinweisen müssen, schließlich hänge davon die Lebensdauer der Baumaßnahme ab. Auch wenn hier keine Absicht des Handwerkers vorlag und den Faserspachtel für gleichwertig gehalten habe hätte er seinen Auftraggeber eine so wichtige Information nicht vorenthalten dürfen und hat somit arglistig gehandelt. Wegen der Arglist war die Sache noch nicht verjährt.
• OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08: Kaufinteressenten müssen nach dieser Entscheidung bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins habe der Beklagte auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.
  Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall.
  Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris. Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt.

• den Mangel als in seiner Eigenschaft als Mangel wahrgenommen haben,
• erkannt haben, dass die Bedeutung des Mangels erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung ist und 
• den Mangel dem Bauherrn gleichwohl pflichtwidrig nicht mitgeteilt haben.

4. Zum Schadensersatzanspruch des arglistig getäuschten Käufers (BGB § 249, § 823):
a) Schadensersatz über Höhe der Beseitigungskosten?
Nach Rechtsprechung des BGH Urt. v. 24.3.2006 V ZR 173/05 erhielt ein Käufer des Hauses dessen Keller feucht war einen Betrag in Höhe von 85 000 € zugesprochen, obwohl die Beseitigung des Mangels viel weniger gekostet hätte.

b) BGH, Urteil vom 18. 1. 2011 - VI ZR 325/ 09; OLG Düsseldorf

5. Maßgebliche Normen
a) Grenzen des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses regelt § 444 BGB.
Danach kann der Verkäufer sich nicht mehr auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel des Kaufobjekts arglistig verschwiegen hat.
b) Feuchtigkeit im Keller stellt ein Mangel im Sinne des § 434 BGB dar.
c) Wenn der Käufer nicht zurücktreten möchte, muss er die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer geltend machen gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB- z.B vierwöchige Frist setzen.
d) Nach fruchtlosem Ablauf der Frist, kann man den Anspruch auf Minderung des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2 BGB durchsetzen. 
e) Gemäß § 438 I  Nr. 2 a BGB verjährt der Gewährleistungsanspruch in 5 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks (§ 438 II BGB).

Augen auf beim Hauskauf!
Bei Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Hermann Kulzer MBA
Rechtsanwalt, Fachanwalt
kulzer@pkl.com

I. Immobilienfonds

1. Offene oder geschlossene Fonds
Der fundamentale Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass offene Fonds täglich handelbar sind, während die Zeichner von geschlossenen Fonds ihre Anteile über Jahre hinweg entweder gar nicht oder allenfalls mit hohen Verlusten verkaufen konnten. Das hat sich fundamental verändert. 

2. Änderungen bezüglich der Verwertbarkeit des Fonds

Immobilienwirtschaft in der Krise: 15 Tipps zur Vermeidung von Notverkauf und Insolvenz  

Experten prognostizieren: große Immobiliengesellschaften sollen von der Finanzkrise stark betroffen werden. Die Finanzierungsstrukturen wanken.

Die Frage ist?

Werden Kredite prolongiert? Sind Umschuldungen möglich?

Das Problem?

Manche Banken verlangen jetzt schon bei Käufen/Umschuldungen einen Eigenkapitaleinsatz von 40-50 Prozent. Durch die Vertrauenskrise leihen sich Banken untereinander nichts mehr und Banken sind vorsichtiger beim Ausleihen an Kunden.

Was passiert?

Die Not von Investoren mit hohen Fremdkapitalquoten wird größer. Der Verkaufsdruck steigt. Finanzstarke Investoren haben Chancen günstig einzukaufen.

Das erste Opfer?

Im August 2008 gab es das erste große Opfer: Level one Asset Management GmbH mit Sitz in Berlin meldete Insolvenz an. Level one Asset Management GmbH kaufte allein in den letzten drei Jahren 28.000 Wohnungen, überwiegend in Ostdeutschland.

Das Jahr 2009 wird in der Immobilienbrache viele Veränderungen mit sich bringen.

Was kann man tun, damit die Bank die Finanzierung prolongiert?

15    Tipps:

1.      Immer aktuelle Zahlen, Auswertungen und Jahresabschlüsse des Unternehmens

2.      Positive Fortführungsprognose erstellen und dokumentieren

3.      Aktiva müssen unter Fortführungs- und Liquidationsgesichtspunkt dargestellt werden

4.      Überschuldungs- und Liquiditätsstatus erstellen

5.      Bank muss ersehen, dass Fortführung  für Sie eine volle oder wesentlich höhere Befriedigung mit sich bringt, als bei einer möglichen Insolvenz

6.      Professionelle Kontaktpflege zu den finanzierenden Banken: sind alle Obliegenheiten erfüllt? Liegen alle angeforderten Unterlagen und Zahlen vor? Kennen Sie die Termine
         und Fristen; rechtzeitige Gespräche führen und professionell vorbereiten.

7.      Finanzierungen nicht von einer Quelle abhängig machen. Gleichzeitig mehrere Verhandlungen führen. Möglichst Verhandlungsprofis beteiligen.

8.      Eigenkapitalquote erhöhen

9.      Alternative Finanzierungsquellen erschließen: Mitarbeiterbeteiligung, Beteiligung Dritter, Contracting

10.    Dokumentierte Transparenz der Geschäftsleitung und der verbundenen Unternehmen; Vereinbarung eines Corporate Governance für ordnungsgemäßes
         verantwortungsbewusstes Handeln

11.  Überprüfung der Geschäftsführergehälter und gegebenenfalls Anpassung

12.  Verbesserung der Absicherung vor Forderungsausfällen und Verbesserung Inkasso (effektiver) 

13.  Installation eines Risikomanagements und Erstellung eines Notfallplans

14.  Abschluss oder Erweiterung Haftpflichtversicherung 

15.  Verbesserung der Führungsstärke; Mitarbeitermotivation und Gelassenheit

Gerne stehen wir für weitere Fragen zur Verfügung.

Auch für den Fall, dass die Prolongation nicht glückt, stehen wir bei Fragen z.B. in folgenden Bereichen bereit:

Umfinanzierung,  Sanierung, Insolvenzeinleitung, Eigenverwaltung, Insolvenzplan, Insolvenzplanvorabcheck, Beteiligungskauf; Verkauf.

Die PKL hat im Verbund mit der KMK ca 90 Mitarbeiter und mehrere Standorte ua. in Berlin, Dresden, Hannover. Wir sind: Rechtsanwälte, Fachanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberater, Bankkaufleute, Diplomkaufleute, Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Fachangestellte, Steuerfachangestellte ua.


Kontakt:
Hermann Kulzer, Berlin, Dresden
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
zertizierter Zwangsverwalter; Mediator

Pkl Dresden, Büro Königstrasse 25
01097 Dresden
Tel. 0351/8110233
kulzer@pkl.com
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Der XI.Senat des Bundesgerichtshofs hatte erneut über Ansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit Schrottimmobilien zu entscheiden.

Zum Sachverhalt:
Die Klägerin nimmt die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung in Anspruch. Von einem Vermittler geworben, erwarb die Klägerin im Jahre 1997 zwecks Steuerersparnis eine vermietete Eigentumswohnung in S.für ca 45.000 Euro. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm sie ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank über 50.000 Euro auf, das durch zwei mit der Beklagten abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollte. Wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen, trat die Klägerin der für das betreffende Objekt bestehenden Mieteinnahmegemeinschaft bei. Mit ihrer Klage beruft sie sich auf die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie macht geltend, das Mietpoolkonzept habe betrügerisch von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, um eine entsprechende Rendite vorzutäuschen. Obwohl dies der beklagten Bausparkasse bekannt gewesen sei, habe sie den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens gemacht und die überhöhten Mietpoolausschüttungen als tatsächliche Mieterträge behandelt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Das Berufungsgericht hat ihr nach Beweiserhebung über die Üblichkeit des verlangten Beitritts zu einer Mieteinnahmegemeinschaft stattgegeben, hat aber die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Zur Entscheidung:
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist eine finanzierende Bank dem Darlehensnehmer nicht allein deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie seinen Beitritt zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung gemacht hat.
Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank können sich in diesem Zusammenhang allerdings bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Dies kann etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.
Im zur Entscheidung stehenden Fall konnte dies noch nicht abschließend beurteilt werden. Zwar steht fest, dass die Vermittler und die Mietpoolverwalterin die Klägerin durch evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete und durch Auszahlung entsprechend überhöhter Mietpoolausschüttungen, denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen, arglistig getäuscht haben. Nicht tragfähig sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen. Eine Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools hätte das Berufungsgericht nicht ohne Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen annehmen dürfen, da die Kenntnis zwischen den Parteien streitig ist, Zeugenbeweis angeboten war und die vorliegenden Unterlagen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Kenntnis der Beklagten nicht ausreichend belegen. Mangels tragfähiger Feststellungen zur Kenntnis der beklagten Bausparkasse erweist sich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Bausparkasse habe sich wissentlich an einem Betrug zu Lasten der Anleger beteiligt, nach gegenwärtigem Sachstand als nicht tragfähig.

Nach Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wird dieses nunmehr in der prozessual gebotenen Weise die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung zu treffen haben. Hierbei wird der Klägerin im Anschluss an die Entscheidung des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) unter dem Gesichtspunkt eines die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bausparkasse eine Beweiserleichterung zugute kommen, da die beklagte Bausparkasse in institutioneller Weise mit den Vermittlern zusammen gearbeitet hat. Ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet und es wird ihr obliegen, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen.

Urteil XI ZR 414/04

§§ 49, 110, 129 Abs. 1, 140 Abs.1 InsO

1. Der Grundpfandgläubiger erwirbt mit dem Grundpfandrecht ein Absonderungsrecht auch an den mithaftenden Miet-und Pachtzinsforderungen

2.Verrechnet der Gundschuldgläubiger, dem der Schuldner die Mietzinsforderungen abgetreten hat, bis zur Insolvenzeröffnung eingehende Mietzahlungen mit einer Forderung gegen den Schuldner, so werden die Gläubiger hierdurch nicht benachteiligt, wenn der Grundpfandgläubiger das Absonderungsrecht zuvor unanfechtbar erworben hat.

BGH, Urt. v.9.11.2006 - IX ZR 133/05, ZInsO 24/2006 S. 1321 ff.