Titel: Immobilien in der Krise: Wie Insolvenzrecht, Sanierung, Verhandlungstechnik und Projektmanagement Projekte retten – Streit vermeiden und Ihr Projekt wieder auf die Erfolgsspur bringen kann.  Alles aus einen Hand - mit einem Team von Experten. 

Teaser:
Der Immobilienmarkt bleibt angespannt: hohe Baukosten, regulatorische Eingriffe, Unsicherheit bei Finanzierung und Exit – und eine Wohnungsbaukrise, die sich vielerorts weiter verschärft. Gleichzeitig zeigen aktuelle Entwicklungen (Compliance-Fälle in der Branche, Vertrauenskrise bei Immobilienfonds, politische Eingriffe im Ausland, Comeback von Bausparen), wie schnell aus „normalen“ Projektrisiken existenzielle Konflikte werden. 

Wer jetzt die Krise aktiv angeht, kann Werte sichern – und Haftungsfallen vermeiden.

Viele Krisen im Immobilienbereich beginnen nicht mit Insolvenz, sondern mit Druck:

• Finanzierung wackelt oder wird teurer (Covenants, Nachbesicherung, Verzögerungen).

• Baukosten/Nachträge eskalieren, Termine kippen, Abnahmen ziehen sich.

• Investoren werden vorsichtiger, Projektentwickler geraten in Liquiditätsengpässe.

• Streit über Mängel, Nachträge, Bauzeit, GU/GÜ-Leistungen wird zum Dauerzustand.

Wenn dann noch Unsicherheit (politisch, regulatorisch, reputativ) hinzukommt, steigt das Risiko, dass Konflikte nicht mehr „technisch“ lösbar sind – sondern rechtlich eskalieren: Organhaftung, Insolvenzanfechtung, Kündigungen, Baustopp, Fondsthemen, Strafbarkeits-/Compliance-Aspekte.

(a) Wohnungsbaukrise & „Bauturbo“-Defizit:
Die Lücke zwischen Bedarf und Angebot erzeugt Druck auf Projekte und Bestand. In der Praxis heißt das: Genehmigung/Planung, Bauablauf und Finanzierung müssen konfliktarm organisiert werden – sonst wird Zeit zum teuersten Faktor.

(b) Compliance-Schlagzeilen (z.B. Korruptionsfälle):
Das ist nicht nur Strafrecht. Es betrifft auch Vergabeprozesse, Dienstleistersteuerung, Schadensersatz, Organpflichten – und im Krisenfall schnell die Frage: Wer wusste was, wer hat entschieden, wer haftet?

(c) Offene Immobilienfonds / Vertrauenskrise:
Wenn Liquidität eingeschränkt wird oder Rücknahmen ausgesetzt werden, entstehen typischerweise Konflikte über Bewertungen, Kommunikation, Anlegererwartungen, Governance. Häufig braucht es zugleich juristische Struktur und deeskalierende Verhandlungsführung.

(d) Bausparen-Comeback:
Als Absicherungsinstrument kann das für manche Käufer/Bestandshalter sinnvoll sein – entscheidend sind aber die rechtlichen Nebenwirkungen: Sicherheiten, Rangfragen, Kündigungs-/Änderungsrechte, Bankenkommunikation und realistische Cashflow-Planung.

(e) Politische Eingriffe (z.B. Mallorca/ausländische Käufer):
Solche Diskussionen erhöhen die Rechts- und Planungsunsicherheit. Für Investoren und Eigentümer wird Exit- und Nutzungssicherheit zur eigenen Risikokategorie (Strukturierung, Compliance, Vertragsgestaltung, Streitprävention).

Ich arbeite als Fachanwalt für Insolvenzrecht und Sanierung sowie Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, ergänzt um Wirtschaftsmediation. In Immobilienfällen kombiniere ich das regelmäßig mit der Expertise von Architekten und Ingenieuren. Daraus ergeben sich drei typische Einsatzfelder:

1) Krisen-Check Immobilie/Projekt (kurzfristig, belastbar dokumentiert)

• Liquiditäts- und Fortführungscheck

• Vertrags- und Anspruchsrisiken (Nachträge, Kündigungen, Sicherheiten)

• Haftungsrisiken (Geschäftsleitung, Gesellschafter, Zahlungsentscheidungen)

• Maßnahmenplan für die nächsten 30 Tage

2) Konfliktlösung Bau & Immobilie (Recht + Technik + Mediation)

• Tatsachenklärung mit technischem Sparringspartner (Architekt/Ingenieur)

• Anspruchsmatrix, Vergleichsszenarien, Verhandlungsführung

• Ziel: schneller, planbarer, günstiger als jahrelange Prozesse

3) Sanierung von Immobiliengesellschaften / Projektgesellschaften (PropCo/SPV)

• Stakeholder-Management (Banken, Investoren, Baupartner, Kommune)

• Restrukturierung, Governance, Vertrags- und Finanzierungsanpassung

• Bei Bedarf Vorbereitung insolvenzrechtlicher Schritte (sauber, haftungsfest)

1. Zahlungsstockungen (Nachträge werden „liegen gelassen“, Sozialabgaben/Steuern werden geschoben).

2. Bauzeit kippt und niemand hat einen realistischen, schriftlich abgestimmten Nachsteuerungsplan.

3. Kommunikation bricht ab (Banken, Investoren, GU/GÜ, WEG, Käufer) – dann eskaliert es fast zwangsläufig.

Immobilienkrisen sind häufig lösbar – aber nicht „mit Bauchgefühl“. 

Wer rechtlich sauber, technisch belastbar und konfliktstrategisch klug vorgeht, kann Werte sichern, Projekte stabilisieren und Haftungsrisiken drastisch senken.

Kontakt/CTA :
Wenn Sie ein Projekt oder eine Immobiliengesellschaft stabilisieren oder einen eskalierenden Konflikt schnell beenden möchten: Ein strukturierter Krisen-Check klärt innerhalb kurzer Zeit, welche Schritte wirtschaftlich,  rechtlich und technisch sinnvoll sind.

Honorar:

• (Geringe) Pauschalvergütung mit Erfolgsbeteiligung oder 
• Pauschalvergütung oder 
• Vergütung auf Stunden- oder Tagessatzbasis oder 
• Monatspauschale für die Zeit der Beratung und Betreuung 

Hermann Kulzer MBA, Fachanwalt für Insolvenzrecht und Sanerierung , Wirtschaftsmediator (uni DIU) 

0351/ 8110233 
kulzer@pkl.com 

(Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.)

Ein Insolvenzplan ist nicht nur etwas für große Kapitalgesellschaften.
Er ist gerade für Selbständige und Freiberufler eine echte Chance, z. B. für:

• Ärztinnen und Ärzte

• Apotheker

• Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater

• Architekten, Ingenieure

• Unternehmensberater, Makler u. a.

• Handwerker

• Kaufleute.

Wir erleben immer wieder ähnliche Auslöser:
Ein missglücktes Immobiliengeschäft, eine Trennung oder Scheidung, Streit mit einem Gesellschafter, unabsehbare Steuernachzahlungen – und plötzlich steht ein bislang erfolgreicher Selbständiger vor der Insolvenz.

Mit einem professionell ausgearbeiteten Insolvenzplan können Sie in vielen Fällen:

• Ihr Unternehmen oder Ihre Praxis fortführen

• innerhalb von 3–12 Monaten schuldenfrei werden

• Ihre Zulassung / Approbation / Berufserlaubnis/ Gewerbeerlaubnis sichern

• die langjährige „Hängepartie“ einer normalen Insolvenz vermeiden

Ich übernehme dabei die Rolle des Planverfassers und gestalte, verhandle und verteidige Ihren Plan gegenüber Gericht, Insolvenzverwalter und Gläubigern.

Ein Insolvenzplan ist im Kern ein Vergleich zwischen Ihnen und Ihren Gläubigern:

• Sie oder ein Dritter zahlen eine fest vereinbarte Quote (z. B. als Einmalbetrag oder in festen Raten).

• Im Gegenzug verzichten die Gläubiger auf den Rest ihrer Forderungen.

• Das Insolvenzverfahren kann schnell beendet werden – Sie sind im Ergebnis weitgehend schuldenfrei.

Die Insolvenzordnung erlaubt es, die „normale“ Abwicklung eines Insolvenzverfahrens durch einen Insolvenzplan zu ersetzen.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 217 InsO:
Die Befriedigung der Gläubiger, die Verwertung der Insolvenzmasse und deren Verteilung dürfen in einem Insolvenzplan abweichend von der InsO geregelt werden – z. B. zum Erhalt des Unternehmens.

Der Plan besteht immer aus zwei Teilen:

Darstellender Teil
– Wie ist die jetzige Situation?
– Welche Probleme gibt es?
– Welches Konzept wird vorgeschlagen (Zahlung, Finanzierung, Fortführung)?

Gestaltender Teil
– Welche Rechte haben die Gläubiger nach dem Plan?
– Welche Forderungen werden wie gekürzt?
– Was gilt nach der Planbestätigung rechtlich?

Hinzu kommen gesetzlich geforderte Anlagen wie Planbilanzen, Plan-GuV, Planliquiditätsrechnung (§§ 229, 230, 219 InsO).

Ein Insolvenzplan ist besonders attraktiv, wenn:

• Sie Ihre Praxis oder Ihr Unternehmen fortführen wollen,

• Ihre Berufszulassung gefährdet wäre, wenn sich das Verfahren jahrelang hinzieht,

• ein Dritter (z. B. Ehepartner, Angehöriger, Investor) bereit ist, einen Einmalbetrag zur Verfügung zu stellen,

• Sie klare Verhältnisse wollen: „Lieber jetzt eine Quote zahlen – und dann wirklich frei sein.“

Zeitfaktor:

• Insolvenzplan: Entschuldung meist in 3–12 Monaten möglich (nach Planbestätigung).

• Normale Regel-/Verbraucherinsolvenz: Restschuldbefreiung typischerweise erst nach mehreren Jahren.

• Sichtung Ihrer wirtschaftlichen Situation (Vermögen, Schulden, laufende Einnahmen/Ausgaben)

• Prüfung: Ist ein Plan sinnvoll und realistisch finanzierbar?

• Erste Einschätzung der Gläubigerstruktur (Banken, Finanzamt, Sozialversicherung, Lieferanten, Ex-Partner etc.)

Ich arbeite den Plan als Ihr Planverfasser aus. Dazu gehören u. a.:

• Darstellender Teil (Ausgangslage, Ursachen der Krise, Sanierungskonzept)

• Gestaltender Teil (Quoten, Zahlungsmodalitäten, rechtliche Wirkungen)

• Wirtschaftliche Vergleichsrechnung:
  – Was bekommen die Gläubiger mit Plan?
  – Was würden sie ohne Plan in der normalen Insolvenz erhalten?

Das Gericht erwartet hier eine plausible, nachvollziehbare Rechenbasis – keine Schönfärberei.

Bevor der Plan den Gläubigern vorgelegt wird, prüft das Gericht u. a.:

• Ist der Plan formal vollständig (Darstellung, Gestaltung, Anlagen)?

• Sind die Zahlen plausibel und nachvollziehbar?

• Werden die Gläubiger nicht willkürlich benachteiligt?

• Ist der Plan rechtlich zulässig (kein Rechtsmissbrauch)?

Wenn das Gericht keine durchgreifenden Bedenken hat, wird der Plan den Gläubigern zur Stellungnahme und Abstimmung vorgelegt und ein Termin bestimmt.

Im Erörterungs- und Abstimmungstermin (§ 235 InsO):

• erläutert das Gericht den Plan,

• können Gläubiger Fragen stellen und Einwendungen vorbringen,

• werden ggf. noch Anpassungen vorgenommen (§ 240 InsO),

• weist das Gericht die Stimmrechte zu (wer darf in welchem Umfang abstimmen?).

Anschließend stimmen die Gläubiger innerhalb ihrer Gruppen über den Plan ab.

Wichtig:
Gläubiger, deren Forderungen durch den Plan nicht beeinträchtigt werden, haben kein Stimmrecht (§§ 237 Abs. 2, 238 Abs. 2 InsO).

Stimmen die Gruppen mehrheitlich zu und sind keine Versagungsgründe gegeben, bestätigt das Gericht den Plan.

• Die im gestaltenden Teil geregelten Rechtsfolgen gelten dann für alle Planbeteiligten – auch für Gläubiger, die nicht zugestimmt haben oder gar nicht aktiv mitgewirkt haben (§ 254 Abs. 1 S. 1, 3 InsO).

• Für Sie als Schuldner bedeutet das:
  Mit planmäßiger Erfüllung (Zahlung der Quote) sind Sie von den restlichen Verbindlichkeiten befreit, soweit der Plan nichts anderes vorsieht (§ 227 Abs. 1 InsO).

• Die Befreiungswirkung tritt bereits mit Rechtskraft der Planbestätigung ein.

Ein entscheidender Hebel im Insolvenzplan ist die Einteilung der Gläubiger in Gruppen (§ 222 InsO).

Ziel:
Gläubiger mit ähnlichen Interessen werden zusammengefasst. Alle Gruppen sollen fair, aber jeweils passend behandelt werden.

Typische Gruppen (je nach Fall):

• Banken / Kreditinstitute

• Finanzamt und andere Steuergläubiger

• Sozialversicherungsträger

• Lieferanten und Dienstleister

• Arbeitnehmer

• Ex-Ehegatte / Ex-Lebenspartner

• Geringfügig beteiligte Gesellschafter

• Innerhalb einer Gruppe müssen die Gläubiger gleich behandelt werden.

• Zwischen verschiedenen Gruppen darf unterschieden werden, wenn die Unterschiede sachlich begründet sind.

• Ein Plan kann trotz Ablehnung eines einzelnen Großgläubigers durchgehen, wenn in den Gruppen die erforderlichen Mehrheiten erreicht werden.

Die InsO gibt hierzu Beispiele:

• Arbeitnehmer können eine eigene Gruppe bilden, wenn sie erhebliche Forderungen haben (§ 222 Abs. 3 S. 1 InsO).

• Geringfügig beteiligte Anteilseigner (z. B. unter 1 % am Kapital) können ebenfalls gesondert gruppiert werden (§ 222 Abs. 3 S. 2 InsO).

Für Sie wichtig:
Die strategisch kluge Gruppenbildung ist oft der Unterschied zwischen einem gescheiterten und einem erfolgreichen Plan. Genau hier setze ich als Planverfasser mit Erfahrung an.

Aus der Praxis lassen sich einige Kernpunkte herausgreifen:

Besserstellung der Gläubiger gegenüber der „normalen“ Insolvenz
– Im Plan müssen die Gläubiger erkennbar mindestens so gut, im Idealfall besser stehen als ohne Plan.

Schlüssiges, nachvollziehbares Zahlenwerk
– Planbilanzen, Liquiditätspläne, Ertragsprognosen müssen realistisch und prüfbar sein.

Gleichbehandlung innerhalb der Gruppen
– Kein willkürliches Bevorzugen oder Benachteiligen einzelner Gläubiger innerhalb derselben Gruppe.

Seriöses Konzept, kein Missbrauch
– Kein Versuch, „unliebsame“ Gläubiger aus dem Verfahren zu drängen oder Vermögenswerte zu verschleiern.

Ich bereite die Unterlagen so auf, dass das Gericht die wirtschaftliche Logik und die Fairness des Plans klar erkennen kann.

Die Kosten hängen u. a. ab von:

• Ihrer Unternehmens-/Praxisgröße

• Zahl und Struktur der Gläubiger

• Aufwand für die Erstellung der Planrechnungen und Verhandlungen

Hinzu kommen die ohnehin anfallenden Gerichts- und Verfahrenskosten des Insolvenzverfahrens.
Nach Durchsicht Ihrer Unterlagen kann ich Ihnen eine klare, verständliche Kosteneinschätzung geben.

Gute Chancen bestehen insbesondere, wenn:

• ein realistischer Finanzier (Sponsor) für die Planquote vorhanden ist (z. B. Angehörige, neuer Investor, Finanzierungspartner),

• die Hauptgläubiger durch den Plan erkennbar besser fahren als ohne Plan,

• Sie bereit sind, offen und transparent mitzuwirken.

Ich prüfe vorab, ob ein Plan in Ihrem konkreten Fall Sinn macht.
Wenn ich ihn für wenig aussichtsreich halte, sage ich Ihnen das offen.

Ich unterstütze Sie dabei, Ihren Insolvenzplan maßgeschneidert, professionell und durchsetzungsstark zu gestalten:

• Prüfung, ob ein Insolvenzplan in Ihrem Fall sinnvoll ist

• Ausarbeitung des Plans als Planverfasser (rechtlich & wirtschaftlich)

• Abstimmung mit Insolvenzverwalter und Gläubigern

• Vorbereitung und Begleitung des Erörterungs- und Abstimmungstermins

• Verteidigung des Plans gegenüber Gericht und Gläubigern

• Begleitung bis zur Planbestätigung und Erfüllung

Ziel:
Schnelle, planbare Schuldenbereinigung und Fortführung Ihrer beruflichen Tätigkeit – mit möglichst wenig Reibungsverlusten und einem echten Neustart.

Kontakt

Hermann Kulzer, MBA
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Telefon: 0351 8110 233
E-Mail: Kulzer@pkl.com

0351 8110233 

1. Gruppenbildung mögllich im Planverfahren

Im Insolvenzplanverfahren können Gläubiger in verschiedene Gruppen eingeteilt werden, um eine gleichberechtigte Beteiligung aller betroffenen Gläubiger zu gewährleisten. Die Gruppenbildung erfolgt gemäß § 222 InsO und zielt darauf ab, die Mehrheitsverhältnisse für die Abstimmungen festzulegen. Es gibt zwei Arten von Gruppen: Pflichtgruppen und Gestaltungsgruppen.

Pflichtgruppen sind gesetzlich vorgesehen und umfassen Gläubiger, deren Rechte in jedem Fall betroffen sind. Sie werden gemäß § 222 I Nr. 1 bis Nr. 4 InsO in gesetzlich vorgesehene Pflichtgruppen aufgeteilt, darunter absonderungsberechtigte Gläubiger, einfache Insolvenzgläubiger, nachrangige Insolvenzgläubiger und am Schuldner beteiligte Gläubiger.

Gestaltungsgruppen hingegen können nach sachgerechten Kriterien eingeteilt werden, wie z.B. gleichartige wirtschaftliche Interessen. Diese Gruppen werden gemäß § 222 II und III InsO gebildet und können weitere Gläubiger wie sonstige Gläubiger, Arbeitnehmer, den Pensions-Sicherungs-Verein und Kleingläubiger/Kleinbeteiligte umfassen.

Es ist auch möglich, Plangegner in solche Gruppen einzuteilen, innerhalb derer sie mit Kopf- und Summenmehrheit überstimmt werden können. Weiterhin ist es möglich, dass die Plangegner eine einzelne Gruppe bilden. Davon ausgehend kann diese die Zustimmung zum Insolvenzplan versagen. Durch die Zustimmung der Mehrheit anderer Gruppen kann die Zustimmung gemäß § 245 I InsO jedoch ersetzt werden (Obstruktionsverbot), falls die Gruppe durch den Plan nicht schlechter gestellt wird, als sie ohne Plan stünde.

2. Gruppenbildung Beispiel:

Gesamtergebnis: Die Mehrheit der Gruppen (3 von 5) hat zugestimmt.

In dieser Tabelle steht ein “+” für Zustimmung und ein “-” für Ablehnung im Ergebnis.

3. Welche Anlagen müssen dem Plan beigefügt werden  - dazu aktuelle Entscheidung der BGH-Beschlusses vom 22.06.2023 - IX ZB 15/21

*Leitsatz 1*: Urkunden, welche die Bonität eines Drittmittelgebers belegen, gehören nicht zu den Anlagen, welche dem Insolvenzplan notwendig beizufügen sind².

*Leitsatz 2*: Ein verfahrensbeendender Insolvenzplan hat offensichtlich keine Aussicht auf Bestätigung durch das Gericht, wenn von Dritten versprochene Leistungen für die Befriedigung der Masseverbindlichkeiten, insbesondere der Verfahrenskosten, erforderlich sind und nicht gewährleistet ist, dass die Dritten in dem erforderlichen Umfang zu den versprochenen Leistungen bereit und in der Lage sind.

Das Gericht betonte den absoluten Vorrang der Deckung der Masseverbindlichkeiten im Insolvenzrecht. Bereits vor Annahme eines Plans muss das Insolvenzgericht prüfen, ob insbesondere die Verfahrenskosten gedeckt sind². Der BGH stellte klar, dass ohne Deckung der Verfahrenskosten das Insolvenzverfahren auch nach Annahme des Plans nicht aufgehoben werden kann.